最近去了一次龙岗，看了一部分板块的新盘，发现如今东部的房价是真的便宜，买房的性价比很高。
我们一向主张深圳是多中心城市，西部过去是很有热度，但是东部也不能忽视部分板块的价值。
那么，东部现阶段最有价值的板块是哪里呢？
有意思的是,虽然都在龙岗，但坂田和大运，却成为了龙岗的两个极端。
一个出奇地受宠，一个出奇地失宠。
2021年坂田的工业增加值占据龙岗的66.38% ，是龙岗的经济支柱；
而大运却成为了龙岗投资建设的核心区域，还成为了官方认定的龙岗中心。
拿坂田赚的钱建设大运，龙岗为什么要区别对待？
原因在于，从位置上看，坂田不算纯正的龙岗血统。
熟悉龙岗的朋友肯定都知道，坂田在地理上距离龙岗大部分区域太远了，压根都不觉得自己属于龙岗。
其实在2016年的时候，深圳市委曾经就提出过12区行政区划方案，和现在的区划相比，多了一个布吉新区 和沙井新区 ，其中布吉新区就包括坂田 。
这说明从一开始，坂田和龙岗压根就不想待在一起玩，后来是因为行政区划改变，才把这两个没关系的板块放在了一起。
从历史渊源上看，龙岗把发展重点放在大运这个亲儿子身上，很合理。
而坂田作为半路收养的养子，只能自力更生。
那么问题来了。
到底是有资源、有后台的大运弯道超车，还是自己闯出一片天的坂田更有潜力？
到底谁才能成为未来东部房价的天花板？
要评估未来的发展走势，得先了解当下的市场。
首先，我们要对比一下坂田和大运此刻的房价。
房价角度有3个维度可以比较——指导价、新房限价以及二手成交价 。
第一个比较二手房指导价 。
坂田的标杆小区，指导价价格最高的是信义嘉御山，为7.28万/㎡ ；
坂田南的标杆盘星河银湖谷，指导价为7.07万/㎡ ；
学区最好的楼盘佳兆业上品雅园指导价5.9万/㎡ 。
坂田部分小区指导价
而大运这一边，大运站旁的颐安都会中央二期指导价5.21万/㎡ ；
龙岗外国语四大神盘种，指导价最高的是中森双子座公馆，达到6.7万/㎡ ；
大运核心位置的京基御景中央二期指导价5.58万/㎡。
从指导价来看，大运的标杆盘多数在5-6万/㎡之间，而坂田的标杆盘都能上7万/㎡，坂田高于大运 。
第二个比较新盘限价 。
我们拿核心地段的地块限价来比较：
大运地铁站深铁地块限价5.08万/㎡ ；
坂田的云望府和联发天境雅居在坂田北靠近产业区，限价5.9万/㎡ 。
新房限价同样是坂田高于大运 。
无论是指导价还是新房限价，都代表了是官方对一个片区房产价值的定位和评估，这说明在官方的认知上，此刻大运的土地定价是不如坂田的。
不过，定价归定价，最关键还是看市场买不买单。
所以第三个要比较的就是二手市场成交价 。
坂田信义嘉御山最新成交一套87平三房666万，单价7.5万/㎡；
星河银湖谷最新成交一套87平，单价7万/㎡ ；
上品雅园最新成交一套84平，单价7.2万/㎡。
大运方面，
京基御景中央成交一套97平3房，单价6.2万/㎡ ；
颐安都会中央二期成交一套76平，单价6.1万/㎡ ；
四大神盘之一的阳光天健城，最新成交单价8.2万/㎡ ；
从成交价来看，坂田标杆盘现在成交单价在7万左右，而在指导价政策之前，这些楼盘的成交价格在8-10万/㎡之间；
大运如今标杆盘成交价在6万/㎡上下，之前成交价在6-7万/㎡，学区神盘成交价最高8万/㎡，之前成交价8-9万/㎡。
虽然现在坂田的成交单价比大运要高，但是新政之后，坂田的成交价格下跌幅度比大运猛。
也就是说，大运的二手价格比坂田更抗跌。
评估板块的房价，相比当下的成交价，未来的价格空间以及价格的抗压能力其实更重要。
政策是最好的照妖镜，在政策挤压下房价更坚挺的板块会更有价值。
在这一点上，大运比起坂田稍胜一筹。
除了房价坚挺之外，我认为未来大运的房价也很有可能超越坂田 。
我之所以有这个判断，是因为深圳房价一直就有一个规律：
除了豪宅板块林立的南山之外，区域中心的房价始终是一个区内最高的。
福田的房价最高在福田中心；
罗湖房价最高一个是学区地段的翠竹，一个就是坐拥万象城的中心位置，也就是地王、东门这一片。
宝安房价最高是在宝中；
外围区域中，光明房价最高在光明中心区；
龙华房价最高在红山—白石龙地段；
盐田房价最高是在沙头角一带；
坪山房价最高在坪山中心区
以上这些房价最高的板块，都是各区的中心。
龙岗因为面积太大，加上坂田又有华为支撑，所以现阶段是坂田房价最高，但我认为随着东进战略的实施，龙岗最终也会符合上面的规律。
毕竟深圳始终是一个多中心城市，在关内核心区相对饱和的情况下，只有发展外围中心带动外扩才有未来。
因此外围区的中心接下来将会是深圳重点发展的区域。
另一方面，大运相比坂田还有一个优势就是更成熟 。
交通上，整个东部绝对的交通枢纽中心大运站 已经接近建设完成，到时候东部最重要的几条地铁线都会经过这里。
在建的大运站和大运软件小镇
体育设施场馆大运有现成的大运体育中心；
教育上香港中文大学、北理莫斯科大学 都在大运；
商业上有星河coco、龙岗目前唯一一个山姆会员店 ，这些都是坂田的短板。
老实说，坂田现在除了有华为以及一些上下游企业之外，其余所有软件都落后于大运。
深圳和其他多数城市不一样，有产业的板块一定不会差，但是不一定能成为区域房价的天花板。
因为人口密度奇高的深圳根本不缺产业板块，缺的是配套齐全、居住品质高的居住板块。
宝中、红山片区以及光明中心区的凤凰城为什么能成为区域内房价最高的板块，当然不是因为有产业，而是因为有好的环境、有好的城市界面、有配套！
相比之下，大运相比坂田更有机会成为下一个宝中、下一个红山。
那么坂田现在开始改善界面和配套，能不能和大运竞争呢？
很难！
钱从哪里来很重要，坂田毕竟是养子的身份，龙岗不会突然变性把所有资源倾斜给坂田，没钱又没资源，这怎么做的成？
另外，坂田不是新区，要想完善配套、改变城市面貌就要旧改 ，所以现如今一个小小的坂田就已经有14个旧改项目。
大家都知道深圳的旧改周期向来很慢，坂田旧改全部完成恐怕还得等10年，10年过后，很多地方的房价恐怕都翻一番了。
坂田和大运，不能单独看两个板块的比较，事实上，坂田和大运谁能成为房价天花板，决定了龙岗未来的发展道路。
如果还是坂田做老大，那说明了两个问题。
第一，说明龙岗的产业发展没有新的改变 ，最牛的还是坂田，抱的大腿还是华为；
第二，说明龙岗作为外围区，还是纯粹依靠核心区发展。
因为坂田的房价能这么高，很大一部分是靠福田外溢支撑的，坂田房价还是最高，证明龙岗房价上涨的逻辑没有变化。
与之相反，如果大运房价成为天花板，那就说明龙岗房价上涨的逻辑已经不是睡城逻辑，对核心区外溢依赖减轻。
因此，坂田和大运之争，其实是龙岗未来发展路线之争。
深圳如今的规划，就是希望向外发展，让龙岗不再依赖关内，深圳虽然是市场经济的典范，但同时也是一个依赖政策走向的城市。
有政策的支持，龙岗自主发展的权力就越大，龙岗的自主权越大，对大运更有利。
去年3月，700米新城市地标“世茂深港国际中心 项目”正式开工，一时间目光都集中在了大运，大运片区作为东部的核心会客中心，规划理念，落地速度都远远走在了前面。而转眼间该项目的公寓即将开盘，根据现场销售消息反馈，均价价格会在5-6万/平米，东部公寓项目何来底气卖那么贵？让我们一起来看看。
项目位置
世茂深港国际中心位于龙岗大运中心青春路与大运路交汇处
项目产品
推41平-177平的1-3房，带装修交付，40年产权年限
项目布局
占地面积约3.3万平方米，建筑面积约22.8万平方米，层高3m/3.3m/3.6m，3梯4户以及8梯20户，本期推1栋，2栋，5A、5B栋，共1426户
世茂前海中心
深圳世茂前海中心打造约 300 米高的全球首例 45°双旋转摩天大楼。2017 年底，这座旋转地标正式封顶。如今，前海片区众多企业争相入驻，企业积极效能辐射全球。
世茂粤湾壹号
2018 年初，世茂再次布局粤港澳大湾区创新“智带”、“广深科技创新走廊”深圳段引擎 ——坪山。凭借湾区与城市先天优势汇聚核心资源。
再加上世茂深港国际中心，可见世茂在深圳的主要布局在核心地段，打造城市门户，以此来辐射其周边的经济和其对应的配套，世茂深港国际中心的可售公寓量其实并不多，仅占全部项目的18%，换言之更多的是世茂自持并管理，并不打算通过公寓项目盈利，看重的是其规划配套带来的影响力从而通过附属的其他方式盈利。
所以我们未来可以想象的是去广州要到广州塔，去上海要去看东方明珠，而到深圳，就会去世茂深港国际中心打卡。
接着上文提及的规划继续说
大运新城被纳入深圳市重点区域，在“十二五”期间已被列入重点开发建设的六大新型功能区之一，是撬动深圳东部地区一体化发展的示范区域，大运新城作为龙岗打造成为城市副中心的主要抓手，可以毫不夸张的说，龙岗未来的发展主要看大运片区。而整个大运的布局，依托国际大学城，产学研一体化，吸引人才、企业的进驻，是目前落地速度较快的片区之一。
项目的公寓项目将会在2021年12月30号交房入住
地铁14号线大运站：福田岗厦北站—坑梓沙田站，7站进福田,预计2022年建成通车
地铁16号线龙城西站：龙岗大运站——坪山田心站，13站可达坪山高铁站，预计2023年建成通车
地铁的开通方便出行的同时，也会带动区域发展，而700米高的世茂深港国际中心预计在2028年建成，也就是说到2028年大运片区将完全是另外一番的景象。
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项目近大运中心体育馆仅945米距离，大运中心包括一场两馆, 分别是主体育场、主体育馆、游泳馆、大运湖，以及全民健身广场、体育综合服务区等体育设施，是深圳举办2011年第26届世界大学生夏季运动会的主场馆，已逐步成为大型赛事、文化演艺、休闲娱乐的国际化文体中心，其中CBA联赛，NBA中国赛都是在这个主场馆进行的。
项目直线距离2公里范围内：总建面约 8 万平米星河 COCOpark、深圳第二家山姆会员店
项目直线距离 5 公里范围内：万科广场（龙岗的万象城）、天虹商场、世贸中心、万科里、宝能All city 等，共同为龙岗提供中心级商业配套。
大运公园：距项目约 2 公里，大运公园的面积相当于 2 个莲花山公园
龙城公园：距项目约 1.8 公里
自身内部3000平米的会所
这个会所设置于地库，建面约 3000 平方米。功能包含健身、泳池、雪茄吧、棋牌室、儿童活动区等，而我们知道的深圳湾1号的会所面积仅为2000多平米。
项目吸引人的，就是哈罗公学的入驻，可能很多人并不清楚哈罗公学，哈罗公学位于伦敦西北角，是英国历史悠久的公学之一。被誉为“诗人的诞生地”“英国政商的摇篮”，包括丘吉尔在内的 7 位英国前首相、英国诗人拜伦、印度第一总理尼赫鲁、剧作家谢里丹、诺贝尔物理学奖得主瑞利等。瞬间给我的感觉就是一下将项目的调调往上升了一级，项目引入哈罗公学礼德学院小学、初中段，结合项目配建幼儿园，弥补深圳基础学段国际教育资源不足。当然除此之外，还有香港中文大学，深圳北理莫斯科大学，康奈尔大学，香港城市大学等，不愧为国际大学城。
根据现场销售介绍该公寓的项目小户型均价为50000元/平米（41平-85平），不通燃气，带阳台，大户型均价为60000元/平米（98平-177平），通燃气带阳台，整体大运新城的二手房均价为4.8万/平米，其中，在世茂深港国际中心附近的楼盘的二手房均价分别为，奥林华府6.3万/平米，阳光天健城7万/平米，中森双子座公馆6.4万/平米，绿景大公馆6.8万/平米，星河时代5.8万/平米，颐安都会中央一期和二期均为5.3万/平米（数据来源贝壳找房深圳站），对比来看，可见其价格并不算高，因为还需要考虑地标的加成因素以及世茂自持管理的大型商业配套，整体而言，项目定位偏向高收入人群，无论其引进的学校的质量也好，户型设计上大气以及舒适度高去考量，这个价位也算比较合适。
作为世茂的天誉系的产品 ，大户型设置于南区优美绿化景观小区，坐拥基地东南向大运中心景观及西南向自然山体景观。小户型设置于北区点式塔楼，景观视野条件较差。户型设计上，卫生间，厨房，客厅都相对比较大，布局大气，舒适度比较高。项目现场目前开放了3个样板间，分别为59平的1房，85平的2房，165平的2+1房。
59平的1室1厅1卫1厨（约295万）
户型特点
紧凑实用，方正通透
户型分布
5栋：01-20
户型
样板间
85平2室1厅1卫1厨（约425万）
户型特点
大厨房，大卫生间，户型方正，居住舒适
户型分布
2栋：01-04
户型
样板间
165平3室1厅2卫1厨（约825万）
户型特点
大户型就是2房+1书房的构造，超大的落地窗设计，享好的视野
户型分布
2栋：01-04
户型
样板间
根据规划，以及之后地标项目的落地，大运新城是可预见的发展，目前来说，公寓的价格确实比周边的公寓相对价格高一些，但是高有高的点，无论是从配套，或者周边学校来看，但是更可能适合一些非刚需的购买的用户。
免责声明：文中距离数据来源于百度地图。文中地铁信息均来源于深圳地铁官网。文中房源信息采集于2019年6月28日，实际信息可能有变动，请以销售现场为主。因时间、市场、政策等会发生变化，以上信息仅供参考，不作交易依据使用
内容编辑：沈智东
内容出品：贝壳新房内容运营部
前两周，我们去了坂田，调研了几个单价达到10万/㎡以上的标杆盘。
单从房价上看，毫无疑问，坂田现在就是龙岗的房价制高点。
但在之前的文章里面我也说过，如今的坂田，是典型的割裂式地貌。
一边是“欧洲小镇”，另一边却是“拉美贫民窟”。
相比之下，我最近去考察的另一个龙岗的板块大运 却是另一幅模样。
没有农民房，道路崭新，城市界面也不凌乱。
看来，对龙岗而言，真正的亲儿子不是经济贡献最大的坂田，而是大运。
但是，捡来的孩子都已经10万/㎡了，亲儿子还会远吗？
在大运逛了一圈之后，先说说大运现在的发展情况。
对大运当下的发展，我个人认为是：优势明显，短板在补齐。
当下的大运，其实已经算是比较成熟的片区。
自从2010年的大运会以来，大运已经积累了比较齐全的体育、休闲和教育配套。
大运中心
其中，最值得注意的是教育配套 ，除了龙岗外国语、华南师范大学附属龙岗大运学校、深圳第三高级中学、福安学校这些中小学教育配套。
在当地政府支持下，大运还引进了香港中文大学、深圳北理工莫斯科大学 ，未来还计划引进吉大昆士兰大学、墨尔本大学。
除了教育配套之外，大运也有产业，像靠近大运站的大运软件小镇和大运北部的启迪协信科技园、天安数码城 ，都已经开始运作。
启迪协信科技园
大运软件小镇
产业、高等教育、体育休闲配套，说实话，在深圳能够像大运这样集齐这一系列资源的区域，并不多，这是大运的优势。
另一方面，当下的大运，短板也正在补齐。
第一个要修补的短板是交通。
在大运，你会发现无论是地铁口还是主干道，典型的深圳城市风格——随处都是工地“咚咚咚”的声音。
这些施工工地，基本都是在做地铁建设。
大运地铁口14号线正在建设中
未来，整个大运将会有三条线连接，其中大运站将会成为一个交通枢纽。成为3条地铁线的汇集地。
除了现有的3号线，还有在建的14号线和16号线。
14号线经过大运站就会往南走，16号线则是往北走直穿整个大运，设大运北、龙城西、数码城三个站，基本覆盖了整个大运。
而这两条地铁线，基本会在两三年内全部交付使用。
除了地铁，另一个短板是商业。
现在整个大运比较拿得出手的商业就是靠近大运地铁站的星河coco park和山姆会员店。
而在未来，大运最倚靠的商业体，将是世茂深港国际中心打造的商业体，这个商业规划建面约31万平，一旦建成，将成为整个深圳第二大商业体，只比宝安的壹方中心小。
而这个深港国际中心这个项目，未来将计划引进5家500强企业入驻办公，还将打造一个不低于600米（预计约700米）的粤港澳大湾区新地标。
把地标选址都放在大运，我说大运是亲儿子，不夸张吧。
虽然说这些项目的建成需要时间，但一旦兑现，有产业、有地标、有名校、有休闲配套、交通还便利，整个龙岗甚至拉上整个东部，在区域建设上能做到像大运这样全面无短板的，真的没有！
从区域的角度看，大运和东部其他的区域比如旧改老大难的罗湖、割裂的坂田、相对老旧的龙岗中心区相比，优势非常明显。
下面重点讲讲大运的楼市。
当大运把大量用地用作建学校、建写字楼、建体育场的时候，此消彼长之下，就注定了大运的住房供应不会多。
加上老旧的社区，整个大运加起来只有十几个小区，真的是用手指头都能数出来。
大运现有的二手住宅楼盘，主要集中在三个区域：
靠近大运地铁站的是星河时代、颐安都会中央 ；
龙岗外国语学区房、四大神盘：阳光天健城、中森双子座公馆、绿景大公馆、奥林华府；
大运北部片区，主要包括中海康城一二期、京基御景中央、佳兆业未来花园。
三个区域的价差很明显，其中价格最高的是龙岗外国语学区四大神盘。这四个盘平均单价在8-9万/㎡左右，另外两个区域的单价在6-8万/㎡之间。
1.龙外学区四大学区盘
先说说龙外这几个学区盘，这四个盘在产品上差别很大。
龙岗外国语学校
阳光天健城有40-60㎡的小户型，其他户型面积最小是96㎡的三房户型。多数是130㎡以上的大户型。
96㎡左右面积段的房子单价大概是8.7-8.8万/㎡ ，大概总价在850-880万左右 ，当地中介介绍，年前成交最高达到857万，和现在的挂牌价差别不大。如果是大户型的话，很多报价都在1500万以上。
阳光天健城内部花园
绿景大公馆和奥林华府，都有很多的双拼房。
奥林华府现在挂盘在卖的基本都是150㎡以上的大户型，在贝壳上挂出来的两房和三房户型只有3套，单价都达到9万/㎡以上，不过奥林华府的优势在于赠送面积很大。得房率能到95%以上。
绿景大公馆挂出来的在卖户型更多，有60㎡以下的小户型、80-90㎡的三房，也有140㎡以上的双拼大户型。其中，三房的户型，当下卖的最低的都得要800万，单价达到9万/㎡。
中森双子座是四神盘中最小的，只有4栋楼。它的最大户型面积只有78㎡，值得一提的是，现在在卖的一套54.6㎡的两房，报价的单价已经上了10万/㎡。 不过中介说，现在只是有报价，还没有上10万/㎡的成交
看来，在学区加持之下，大运的价格已经开始触碰10万/㎡的天花板，价格未来大量上10万/㎡，或许只是时间问题。
不过，虽然价格很高，但现在这几个学区房小区真正挂盘出来诚心卖的并不多 ，好学区是稀缺资源，没有人愿意轻易放弃。
2.大运北部片区
大运北部片区中，中海康城两期都是大社区，均价在6.4-6.5万/㎡之间，2010年之前建成的小区，但整体保养得很好。同时这也是大运单价最低的小区。我去看了一套中介口中性价比最高87㎡的三房，价格只要563万。
中海康城一期花园
佳兆业未来花园和京基御景中央都是次新房，位置就在中海的隔壁，学区和中海一样都是香港中文大学办的龙飞学校，二手房全部不满五年，，但因为楼盘新，均价都在8万/㎡左右。相比中海，税费高，总价成本也高。
这一片的小区离现有的地铁站都很远，得等16号线的龙城西站开通后这里才会有地铁辐射。
3.大运站周边
最南边大运站边的两个项目价格相差不大，单价7-8万/㎡之间，这两个盘最大的优势就是拥有现在大运最缺的商业和地铁配套。
颐安都会中央是大盘，分为多期开发，而且不同期的花园还不一样大，现在主要卖的比较好的是二期，因为一期花园很小，四、五期才刚交楼，三期挂盘量很少，而二期今年刚好满五年，税费成本降低了。
颐安70-90㎡的3房和2房户型中，现在最低总价也得要600万，高一些的要700-750万。
星河也是双拼房很多的小区，大户型居多，但价格并不比颐安低，而且因为有现在大运比较稀缺的大商业，价格也比较坚挺，现在80多㎡的三房最低价格要730万 。
大运内部这几个板块如果要做推荐，我的推荐排序是这样的：龙外学区盘＞大运北＞大运站周边 在深圳，学区资源就是房子最大的加持，在大运也不例外，这从价格上也体现了出来。不过龙外这几个学区盘的问题在于：报价和指导价差距很大，首付成本很高。 就拿阳光天健城来说，指导价只有5.2万/㎡，和市场的单价差了3万多。中介帮我算了一套97㎡的三房，总价850万，首付就要495万，加上税费，首付成本要510万左右。以往在东部买房，大家图的就是便宜，但现在你想要在大运买到好学区房，照样要高成本。大运北的楼盘和大运站周边的楼盘比，拼的是所在区域未来的爆发力。 虽然现在在交通、商业上有劣势，但大运北这个位置是未来大运的核心区，产业园主要分布在这边，世茂的综合体以及地标也在这里，地铁未来也会通。
大运北的建设初具规模
配套逐渐完善之后，在区域价值带动下，大运北的楼盘价值也一定会有所攀升。事实上，在没有地铁的情况下，当下大运北的京基和佳兆业，单价已经和大运站旁的星河时代、颐安都会中央持平。 如果持有足够的资金，无论你是刚改还是投资需求，大运北都会是更好的选择。从整个区域上看，在东部，本身大运的板块价值就已经很突出，再加上楼盘少、供应少，或许东部未来房价最能涨也最坚挺的板块，就是大运。
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